¿Cuánto vale el registro de una escritura en Colombia?

El registro de una escritura en Colombia vale el 0,67 por ciento del precio de venta que quede escriturado. Sobre $500 millones son unos $3.350.000. Ese porcentaje es el derecho de registro que se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y, salvo pacto distinto, lo asume el comprador.

Es un rubro aparte de la notaría. En la notaría se paga el 0,27 por ciento por los derechos notariales de la escritura, y ese sí se reparte entre comprador y vendedor según lo acordado. El registro, en cambio, es posterior: la escritura ya firmada se lleva a la Oficina de Registro para que la venta quede inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria.

¿Qué se paga además del registro?

Los gastos de cierre completos del comprador rondan el 2 por ciento del precio, repartidos así:

• Registro: 0,67 por ciento. Se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde está el inmueble.
• Beneficencia (impuesto de registro departamental): 1 por ciento. Es el rubro más pesado y se liquida junto con el registro.
• Notaría: 0,27 por ciento. Derechos notariales de la escritura pública, más copias y autenticaciones.
• Honorarios del abogado, aparte, por el estudio de títulos y el acompañamiento al cierre.

Sumado, sobre una casa campestre en Guatapé o El Peñol de valor típico cercano a los $1.075 millones, el comprador debe tener listos alrededor de $21,5 millones de gastos de cierre, más abogado. Sobre un apartamento de $510 millones, cerca de $10,2 millones.

Al vendedor le aplica otra cuenta: el notario practica la retención en la fuente en el momento de la escrituración, y si tuvo el inmueble dos años o más, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento.

¿Sobre qué valor se calcula el registro?

Sobre el valor que quede declarado en la escritura pública, no sobre el avalúo catastral ni sobre lo que usted "siente" que vale el predio. Por eso bajar el precio en la escritura para ahorrar en registro es una idea costosa: le aumenta la ganancia ocasional al vendedor cuando revenda, le deja al comprador un costo fiscal más bajo para el futuro, y expone a ambos ante la DIAN.

Si el inmueble es rural y está en un municipio distinto al de la notaría donde firman, el registro se hace en la Oficina de Registro que corresponde al círculo del inmueble, no al de la notaría.

¿Qué pasa si no registro la escritura?

La propiedad no se transfiere del todo. En Colombia la venta se perfecciona con la escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: el certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como propietario inscrito, y cualquier hipoteca, embargo o afectación que se inscriba en ese intervalo entra antes que usted.

Esto importa de manera muy concreta. Si el vendedor tiene una afectación a vivienda familiar o un patrimonio de familia sin levantar, o si aparece un embargo entre la firma y la radicación, el registrador puede devolver el documento. Por eso el estudio de títulos se hace antes de firmar, sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble, y por eso en propiedad horizontal se exige el paz y salvo de administración para escriturar.

¿Cuánto se demora y quién hace el trámite?

El cierre completo de una compraventa, desde que se acuerda el negocio hasta que queda todo firmado, toma normalmente entre 30 y 45 días. Dentro de ese plazo entran el estudio de títulos, el desembolso del crédito si lo hay, la firma en notaría y la radicación en registro.

El orden práctico es este:

1. Se firma la escritura en la notaría y se pagan los derechos notariales.
2. La notaría liquida beneficencia y registro, o le entrega los recibos para que los pague.
3. Se radica la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
4. Sale el folio actualizado: se pide el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y se verifica que la anotación de compraventa aparezca a nombre del comprador.

Ese último paso es el que mucha gente se salta. Pague el registro, espere el folio y léalo. Hasta que su nombre no esté en el certificado de tradición, el trámite no terminó.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto vale el registro de una escritura en Colombia?

El 0,67 por ciento del valor que quede declarado en la escritura pública. Sobre $500 millones son unos $3.350.000. Se paga en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde está ubicado el inmueble.

¿Quién paga el registro, el comprador o el vendedor?

Normalmente el comprador. Los gastos de escrituración en notaría (0,27 por ciento) se reparten entre las partes según lo pactado, pero los gastos de registro corresponden al comprador salvo acuerdo distinto escrito en la promesa.

¿El registro y la beneficencia son lo mismo?

No. Son dos rubros distintos que se liquidan juntos: el registro es el 0,67 por ciento y la beneficencia (impuesto de registro departamental) es el 1 por ciento del precio escriturado.

¿Qué pasa si firmo la escritura y no la registro?

La venta no le es oponible a terceros. El certificado de tradición y libertad sigue mostrando al vendedor como propietario inscrito, y cualquier hipoteca o embargo que se inscriba antes que su escritura tiene prelación.

¿Cuánto se demora todo el cierre de una compraventa?

Entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. Ese plazo cubre el estudio de títulos, el desembolso del crédito si lo hay, la firma en notaría y la radicación en la Oficina de Registro.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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