Avalúo para crédito hipotecario: quién lo hace y qué mira

El avalúo lo encarga el banco a un perito externo, no al vendedor ni al asesor. El perito visita el inmueble, mide, revisa documentos y compara con propiedades similares. Su cifra es el valor de referencia del banco para prestar y puede quedar por debajo del precio pactado.

Quién lo hace y quién lo paga

Una vez el banco aprueba el crédito en preaprobación y usted presenta el inmueble, la entidad asigna el caso a un avaluador de su lista o a una firma contratada. El perito responde ante el banco, no ante quien paga.

Normalmente lo paga el comprador, como un costo dentro del proceso de crédito. Es un gasto aparte de los gastos de cierre, que rondan el 2 por ciento del precio entre notaría (0,27 por ciento), registro (0,67 por ciento) y beneficencia (1 por ciento), más los honorarios del abogado. Si cambia de entidad a mitad de camino, lo más probable es que deba repetirlo.

Qué mira el perito

• Área real construida y de lote, medidas en sitio, contra la escritura y el certificado de tradición y libertad.
• Coincidencia documental: matrícula inmobiliaria, linderos y dirección.
• Estado de la construcción: estructura, cubierta, humedades, instalaciones, acabados y edad aparente.
• Uso del suelo, según el Plan de Ordenamiento Territorial, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
• Construcciones sin licencia o áreas no escrituradas: una ampliación que no está en la escritura suele no contar para el valor que respalda el crédito.
• Servicios y accesos: agua, energía, aguas residuales y tipo de vía, servidumbre o pública.
• Entorno y comparables del mismo sector.

En el Oriente Antioqueño pesan más el acceso y el uso del suelo: una finca con entrada por servidumbre no formalizada, o un lote que el POT clasifica como agrícola cuando el comprador pensaba parcelar, cambian la lectura del perito de inmediato.

Por qué difiere del precio pactado

El precio es lo que dos personas acordaron; el avalúo es una estimación técnica de un tercero. Las razones más frecuentes:

1. Áreas que no están en la escritura. El perito las ve, pero no las computa como área formal.
2. Comparables del sector. En Guatapé y El Peñol una casa campestre ronda los $1.075 millones de valor típico, y una finca los $1.475 millones. Si el precio se despega mucho sin una razón física evidente (vista al embalse, orilla, acceso excelente), la diferencia aparece en el informe.
3. Estado real. Humedades, cubierta vencida o pozo séptico deficiente se descuentan.
4. Componente emocional. Vista y exclusividad se pagan en el mercado, pero el perito debe sustentarlos con transacciones comparables.
5. Gravámenes y afectaciones en el certificado de tradición, que condicionan el informe y el desembolso.

Si el avalúo queda por debajo del precio

El banco presta sobre el menor valor entre el precio de compraventa y el avalúo. Usted tiene cuatro caminos:

• Poner la diferencia en efectivo. Lo más común y rápido.
• Renegociar el precio con el vendedor, mostrando el informe.
• Pedir revisión al banco con soporte documental si el perito no contó un área escriturada o usó un comparable equivocado. No siempre prospera.
• Retirarse, solo si la promesa de compraventa lo previó. Por eso debe incluir una condición expresa sobre la aprobación del crédito y el resultado del avalúo, con plazo y consecuencia claros. Sin ella, el comprador puede perder arras por un resultado que no controla.

Dónde encaja en el calendario

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, y el avalúo va en la primera mitad:

1. Preaprobación del crédito.
2. Promesa de compraventa, con la condición del crédito y del avalúo.
3. Documentos al banco: certificado de tradición y libertad, escritura anterior, paz y salvo de predial y, en propiedad horizontal, de administración.
4. Visita del perito e informe al banco.
5. Estudio de títulos del abogado del banco.
6. Minuta y escritura pública ante notario.
7. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y desembolso.

Prepare la casa para la visita como una muestra: acceso despejado, servicios funcionando, documentos a la mano.

Negociar e impuestos

Para negociar, el informe es un argumento técnico de un tercero, sobre todo si es inferior al precio. Para impuestos no sirve: el predial se liquida sobre el avalúo catastral, del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio, y la ganancia ocasional del vendedor al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más, sobre la utilidad de la venta. Tampoco sustituye el estudio de títulos: el perito mira el inmueble, el abogado mira la historia jurídica.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Quién elige y quién paga el avaluador en un crédito hipotecario?

El banco elige al perito. El comprador normalmente asume el costo como parte del trámite, adicional a los gastos de cierre de la compraventa.

¿El banco presta sobre el precio de venta o sobre el avalúo?

Sobre el menor de los dos. Si el avalúo queda por debajo, el comprador cubre la diferencia en efectivo, renegocia, pide revisión o se retira si la promesa lo permitió.

¿Una ampliación sin licencia suma valor en el avalúo?

Generalmente no suma como área formal. Si no aparece en la escritura ni cuenta con licencia, el banco no la considera respaldo del crédito.

¿El avalúo del banco es lo mismo que el avalúo catastral?

No. El catastral lo fija el municipio y es la base del predial. El del banco es una estimación comercial para decidir cuánto presta. Casi nunca coinciden.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

Hablar con Mike →

Siga leyendo