Puntos clave
- Son dos figuras distintas que aparecen en el mismo proyecto.
- Protege el dinero de la preventa, el momento de mayor riesgo porque no hay obra ni nada registrado a su nombre:
- La fiduciaria administra recursos, no construye ni responde por el constructor.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; sobre planos el reloj arranca cuando cada unidad tiene su propia matrícula.
- Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026.
El encargo fiduciario es un contrato en el que usted entrega su dinero a una fiduciaria vigilada, no al constructor, que lo gira al proyecto solo al cumplirse las condiciones pactadas. Protege la plata en la preventa; no garantiza calidad, fecha de entrega ni escritura.
Lista · Antes de firmar la promesa
Los 12 documentos que el notario te va a pedir
Márcalos a medida que los consigues. Se guardan en este dispositivo.
Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
Tesorería o Hacienda del municipio
La administración del conjunto o edificio
Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
Aparece en el recibo del predial o en Catastro
En la escritura y en la ficha catastral
Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
Se declara ante el notario en la misma escritura
La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
Curaduría urbana o Planeación municipal
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Dónde se consigue cada documento
- Certificado de tradición y libertad: Superintendencia de Notariado y Registro, en línea; vigencia 30 días
- Escritura anterior: La notaría donde se firmó; pide copia auténtica
- Paz y salvo predial: Tesorería o Hacienda del municipio
- Paz y salvo de administración, si aplica: La administración del conjunto o edificio
- Cédula y RUT del vendedor: Los entrega el vendedor; el RUT se descarga en la DIAN
- Poder, si el vendedor está representado: Se otorga en notaría, o en consulado si está fuera del país
- Avalúo catastral: Aparece en el recibo del predial o en Catastro
- Plano y linderos: En la escritura y en la ficha catastral
- Servicios públicos al día: Últimas facturas pagadas de EPM o del operador local
- Certificado de no afectación a vivienda familiar: Se declara ante el notario en la misma escritura
- Borrador de la promesa de compraventa: La redacta tu abogado o inmobiliaria; nunca firmes la del vendedor sin leerla
- Licencia de construcción, si aplica: Curaduría urbana o Planeación municipal
Google · Fuente preferida
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Agrégame como fuente preferida en Google y ves los 12 documentos aquí, con dónde conseguir cada uno y la versión para imprimir. Un clic, sin correo ni llamada.
Fiducia inmobiliaria y encargo fiduciario
Son dos figuras distintas que aparecen en el mismo proyecto.
El encargo fiduciario de preventa es donde cae su dinero cuando separa sobre planos. Se consigna a una fiduciaria, en una cuenta individual a su nombre dentro de un patrimonio autónomo, y no se gira al proyecto mientras no se cumpla la condición pactada.
La fiducia inmobiliaria de administración y pagos es más amplia: el lote pasa a un patrimonio autónomo, de ahí salen los pagos de obra, los desembolsos del crédito constructor y, al final, las escrituras a cada comprador. El inmueble queda aislado de los acreedores de la constructora.
Qué protege
Protege el dinero de la preventa, el momento de mayor riesgo porque no hay obra ni nada registrado a su nombre:
- Separación patrimonial. Sus aportes no entran a la contabilidad del constructor ni son prenda de sus acreedores antes del punto de equilibrio.
- Condición de giro. La fiduciaria libera los dineros solo cuando se acredita lo pactado: unidades vendidas, licencia en firme, crédito constructor, lote saneado. Si no se cumple en el plazo, se le devuelve el aporte.
- Rendimientos y trazabilidad. Se abonan a su cuenta individual y puede pedir extractos.
Qué no cubre
La fiduciaria administra recursos, no construye ni responde por el constructor. No cubre:
- La calidad de la obra, responsabilidad del constructor y del interventor.
- El cronograma. Si la entrega se atrasa, el reclamo va contra el promotor con base en la promesa de compraventa.
- El riesgo de obra tras el punto de equilibrio. Girado el dinero, la fiducia no devuelve lo desembolsado.
- Su crédito. Si el banco le niega el hipotecario al escriturar, es su riesgo; revise la cláusula de desistimiento.
- Licencia y uso del suelo, que define el Plan de Ordenamiento Territorial y de lo que responde el promotor.
- La escritura automática. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
Qué verificar antes de firmar
- El contrato de fiducia mercantil completo, no solo el formulario de vinculación.
- El punto de equilibrio en cifras y con fecha límite. Uno vago es el que nunca se incumple.
- El certificado de tradición y libertad del lote, con matrícula inmobiliaria: propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Confirme que el lote está en el patrimonio autónomo o hay compromiso de transferirlo.
- La licencia de construcción, con número de resolución y vigencia; si no existe, que el desembolso dependa de ella.
- La cláusula de devolución: casos, plazo, descuentos y rendimientos.
- Que la fiduciaria esté vigilada. Verifíquelo usted, no el folleto.
Escritura, gastos y precios de la zona
La fiducia termina cuando le escrituran. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio; sobre planos el reloj arranca cuando cada unidad tiene su propia matrícula. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado, y no están en la cuota inicial. Los de escrituración se reparten según lo pactado y los de registro corresponden normalmente al comprador. En propiedad horizontal el paz y salvo de administración es requisito habitual. Luego entra el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral.
En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones (típico $510 millones), una casa campestre desde unos $600 millones (típico $1.075 millones), un lote desde unos $409 millones (típico $1.385 millones) y una finca desde unos $550 millones (típico $1.475 millones). Comprado construido, usted ve lo que compra y escritura en semanas; sobre planos asume plazo y ejecución, y la fiducia cubre solo la primera parte de ese riesgo. La valorización se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, historia y no promesa.
Señales de alerta
- Le piden consignar a una cuenta del constructor, de un tercero o de una persona natural, y no a la del encargo fiduciario con su referencia.
- No le dan el contrato de fiducia completo, solo un resumen comercial.
- El punto de equilibrio no tiene fecha límite o se prorroga a criterio del constructor.
- El lote tiene hipoteca a favor de un tercero sin mención en el contrato.
- Le prometen rentabilidad futura.
- La devolución depende de que el constructor "consiga un reemplazo" para su unidad.
Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La fiduciaria me devuelve el dinero si el proyecto no se hace?
Si no se alcanza el punto de equilibrio dentro del plazo, la instrucción habitual es devolver su aporte con los rendimientos. Una vez girado el dinero al constructor, el reclamo es contra el promotor.
¿Ser beneficiario de la fiducia me hace propietario?
No. Le da un derecho frente al patrimonio autónomo. Es propietario cuando su unidad tiene matrícula propia y su nombre figura como propietario inscrito en el certificado de tradición y libertad.
¿La fiducia responde si la obra queda con defectos o se entrega tarde?
No. Los defectos y atrasos se reclaman al constructor con base en la promesa. Si la puntualidad es crítica, negocie en la promesa una penalidad por mora.
¿Qué documentos debo pedir antes de consignar?
El contrato de fiducia completo, el punto de equilibrio con cifra y fecha, el certificado de tradición del lote, la licencia de construcción y la cláusula de devolución.
