Crédito hipotecario: qué mira el banco y cómo avanza hasta el

Para aprobar un crédito hipotecario el banco evalúa su capacidad de pago, su historial crediticio y el inmueble como garantía. El proceso va en cuatro etapas: estudio de la persona, avalúo y estudio de títulos, carta de aprobación y desembolso tras registrar la hipoteca.

Qué mira el banco de usted

Primero decide si le presta a usted y solo después revisa el inmueble.

• Capacidad de pago. Se toma el ingreso de las últimas nóminas (asalariados) o el promedio de movimientos bancarios y declaración de renta (independientes). Las deudas vigentes (tarjetas, vehículo, libranzas) se restan, y ahí se caen muchas solicitudes.
• Historial crediticio. Moras recientes o cupos de tarjeta al tope pesan más que el monto de la deuda. Revise su reporte antes de radicar.
• Estabilidad del ingreso, edad y plazo: el crédito se ajusta para terminar antes de cierta edad, lo que sube la cuota en compradores mayores.
• Cuota inicial. El banco no presta el 100 por ciento del precio, y suele exigir más en finca, lote y casa campestre que en apartamento urbano.

Documentos para la solicitud

De la persona: cédula ampliada al 150 por ciento, formulario del banco firmado, certificado laboral con cargo, salario, contrato y antigüedad, desprendibles de nómina, extractos bancarios, declaración de renta si está obligado, RUT. Dueños de empresa aportan certificado de existencia y representación legal y estados financieros firmados por contador; independientes, certificado de ingresos de contador público con copia de la tarjeta profesional.

Del inmueble: certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, copia de la escritura actual, promesa de compraventa firmada, paz y salvo de predial, paz y salvo de administración si es propiedad horizontal, cédula del vendedor y, si es persona jurídica, su certificado de existencia y representación legal.

Del trámite al desembolso

1. Preaprobación. El banco le dice hasta cuánto presta, antes de comprometerse con un inmueble. Hágala antes de buscar propiedad.
2. Promesa de compraventa. Su cláusula clave es el plazo: si el desembolso depende de un banco, debe dar aire al proceso y decir qué pasa si el crédito no sale. Un cierre normal toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y el crédito empuja hacia el extremo alto.
3. Avalúo. Lo hace un avaluador del banco y lo paga usted. Si queda por debajo del precio, el banco financia sobre el avalúo y usted cubre el faltante en efectivo.
4. Estudio de títulos. El abogado del banco revisa hipotecas no canceladas, embargos, sucesiones sin liquidar, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, que deben levantarse antes de transferir. En lote o finca mira además linderos, servidumbres y el uso del suelo del Plan de Ordenamiento Territorial.
5. Carta de aprobación. Monto, plazo, tasa, amortización y condiciones pendientes, con los seguros obligatorios (vida y todo riesgo) que se suman a la cuota.
6. Firma en notaría. Se firman la compraventa y la hipoteca en el mismo acto; el notario practica la retención en la fuente.
7. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro la venta no es oponible a terceros y el banco no desembolsa.
8. Desembolso al ver la hipoteca inscrita. El vendedor recibe su dinero varios días después de firmar; la promesa debe decirlo.

Cuánta plata necesita además del crédito

• Cuota inicial: la diferencia entre el precio y lo que presta el banco sobre el avalúo.
• Gastos de cierre: rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado. Los de registro corresponden normalmente al comprador.
• Avalúo y estudio de títulos: se pagan aunque el crédito no salga.

En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde unos $286 millones, con valor típico de $510 millones: el 2 por ciento son unos $10,2 millones aparte de la cuota inicial. Una casa campestre parte de unos $600 millones (típico $1.075 millones) y una finca de unos $550 millones (típico $1.475 millones). Después queda el predial, del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y la administración si hay propiedad horizontal.

Por qué se complica en finca, lote y casa campestre

En lote rural muchos bancos no financian, o prestan menos del avalúo a menor plazo. Un lote en Guatapé y El Peñol se consigue desde unos $409 millones (típico cerca de $1.385 millones) y buena parte se cierra de contado. En finca y casa campestre frenan el crédito el uso del suelo, las construcciones sin licencia o no declaradas en la escritura, el acceso por vía privada o servidumbre sin constituir, desenglobes incompletos en el folio y sucesiones sin liquidar. Detectarlos antes de firmar la promesa evita una promesa vencida.

Qué hace caer un crédito preaprobado

La preaprobación no es la aprobación. Se cae por tomar deuda nueva antes del desembolso (el banco reconsulta centrales de riesgo), cambiar de empleo o de contrato, un avalúo bajo el precio, hallazgos en el estudio de títulos, documentos vencidos o la falta del paz y salvo de administración.

Blindar la promesa cuando depende de un crédito

Deje por escrito el plazo real, contando hacia atrás desde el desembolso; qué pasa si el crédito no sale (devolución del dinero, plazo y la carta de negación del banco como prueba); y que parte del precio entra por desembolso posterior al registro. Si mira propiedad en el Oriente y quiere negociar con la preaprobación lista y los documentos revisados, escríbanos y le decimos qué pedirle al vendedor antes de firmar.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se demora un crédito hipotecario hasta el desembolso?

Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y con crédito tiende al extremo alto. El desembolso ocurre después de inscrita la hipoteca.

¿El banco financia el 100 por ciento del inmueble?

No. Presta un porcentaje del avalúo, no del precio, y el resto es su cuota inicial. Es más restrictivo en finca, lote y casa campestre.

¿Se puede pedir crédito para un lote o una finca?

Para lote rural muchos bancos no financian o prestan menos. En finca y casa campestre sí, pero el estudio revisa uso del suelo, linderos, servidumbres y licencias.

¿Cuánto necesito aparte del crédito?

Cuota inicial, gastos de cierre (cerca del 2 por ciento del precio) y el avalúo y estudio de títulos, que se pagan aunque el crédito no salga.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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