Vender con hipoteca vigente: cómo se cancela o se subroga

Un inmueble hipotecado se puede vender: la hipoteca se cancela con el dinero de la misma venta. El comprador (o su banco) paga el saldo al acreedor, el banco expide la cancelación y todo se otorga y registra junto con la compraventa. La alternativa es la subrogación.

Hipoteca no es prohibición de vender

La hipoteca es un gravamen anotado en el certificado de tradición y libertad con el nombre del banco acreedor. El inmueble se puede transferir con ella inscrita, pero ningún comprador serio acepta quedarse con la hipoteca del vendedor encima, ni otro banco desembolsa un crédito nuevo sobre un inmueble gravado a favor de un tercero. El negocio consiste en ordenar los pagos para que cancelación y venta ocurran en el mismo acto, porque el vendedor casi nunca tiene la plata para prepagar el saldo. Hay tres caminos, y conviene definir cuál desde la promesa:

1. Cancelación con recursos del comprador: paga el saldo al banco y al vendedor solo el remanente.
2. Cancelación con el desembolso del crédito del comprador: su banco paga al banco del vendedor y el resto al vendedor.
3. Subrogación: el comprador asume la deuda, previa aprobación del banco acreedor.

El orden que funciona

El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y la hipoteca no lo alarga si se arranca a tiempo.

1. Certificado de tradición actualizado, con la matrícula: propietario, hipotecas, embargos y afectaciones; qué banco, qué anotación, si es abierta o cerrada, de primer o segundo grado.
2. Saldo para cancelación total pedido por escrito al banco, con fecha de vigencia: incluye intereses hasta el día del pago y seguros. Vence, y hay que pedirlo de nuevo si el cierre se corre.
3. Promesa con cláusula de destinación de pagos: banco, número de obligación y que parte del precio se paga directamente al acreedor y el vendedor recibe el remanente.
4. Estudio de títulos, que detecta afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia, embargos o un segundo acreedor.
5. Minuta o carta de cancelación del banco. Es lo más lento; pídala al firmar la promesa, no la semana del cierre.
6. Pago y firma en notaría: se paga al banco, se otorga la compraventa y la cancelación, y el notario practica la retención en la fuente.
7. Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
8. Certificado nuevo: el cierre real termina cuando el comprador figura como propietario y la hipoteca aparece cancelada.

Subrogar la hipoteca

El comprador asume el crédito existente y queda como nuevo deudor; la hipoteca no se cancela. No es un acuerdo entre las partes sino una decisión del banco, que estudia al comprador como a cualquier solicitante: ingresos, historia crediticia, endeudamiento y avalúo. Conviene cuando la tasa vigente es mejor que la actual del mercado o el comprador quiere evitar un crédito nuevo. Mientras el banco no acepte formalmente la sustitución, el vendedor sigue respondiendo; un "usted me sigue pagando las cuotas" no libera a nadie frente al banco.

Si el comprador también pide crédito

Hay dos bancos: el que cobra y el que desembolsa. Todo pasa el mismo día en la misma notaría: la escritura contiene la compraventa y la nueva hipoteca, la cancelación de la anterior se otorga o radica simultáneamente, y el desembolso se gira en parte al banco del vendedor y en parte al vendedor, que recibe su remanente cuando el desembolso se hace efectivo, no el día de la firma. La cancelación vieja debe quedar inscrita para que la nueva hipoteca quede en primer grado; si se desordena, el banco puede frenar el desembolso.

Quién paga y cuánto

La cancelación del gravamen es gasto del vendedor: derechos notariales y de registro. Los gastos de cierre del comprador son otra cuenta y rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más honorarios; los de registro corresponden normalmente al comprador. Al vendedor le queda además la ganancia ocasional del 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más, con retención en la fuente del notario. Saldo del crédito, más impuestos, más gastos, define cuánto sale usted realmente del negocio.

Qué revisar antes de poner en venta

• Otros gravámenes: embargos, segundas hipotecas, servidumbres. Un embargo sí bloquea la venta y se levanta por otra vía.
• Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia: deben levantarse antes de transferir.
• Paz y salvo de administración en propiedad horizontal, requisito habitual para escriturar.
• Predial al día: del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio.
• Uso del suelo en finca o lote, según el Plan de Ordenamiento Territorial: vivienda campestre, parcelación o solo agrícola.

En Guatapé y El Peñol

Un apartamento se consigue desde unos $286 millones, con valor típico cerca de $510 millones; una casa campestre desde unos $600 millones (típico $1.075 millones); una finca desde alrededor de $550 millones (típico $1.475 millones); un lote desde unos $409 millones (típico $1.385 millones). Pida el saldo de cancelación antes de definir el precio de lista: es el número que decide si el negocio le deja remanente.

Tres errores que dañan estos cierres

• Pedir la carta de cancelación tarde.
• No escribir en la promesa a quién se paga qué: sin acreedor, obligación y destinación expresa, el comprador queda expuesto.
• Confiar en una subrogación privada: sin aceptación formal, el vendedor sigue siendo el deudor.

Si tiene hipoteca y quiere ordenar la cancelación y el cierre en la misma escritura, escríbanos.

Cómo lo sabemosCifras al 13 de octubre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.194,44 COP del 10 de octubre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿Se puede vender un inmueble con hipoteca?

Sí. Se cancela con el dinero de la misma venta y la cancelación y la compraventa se otorgan y registran en la misma operación.

¿Qué diferencia hay entre cancelar y subrogar?

Cancelar paga el saldo y extingue el gravamen; subrogar mantiene la hipoteca con nuevo deudor y depende de que el banco apruebe al comprador.

¿Quién paga la cancelación de la hipoteca?

El vendedor: derechos notariales y de registro de la escritura de cancelación, aparte de los gastos de la compraventa.

¿Qué pasa si el comprador también pide crédito hipotecario?

Se coordinan dos bancos el mismo día: la cancelación vieja debe quedar inscrita para que la nueva hipoteca quede en primer grado.

Mike Zapata

Corredor inmobiliario, Mike Zapata Real Estate · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.

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