El impuesto predial se liquida aplicando una tarifa sobre el avalúo catastral del inmueble: entre 0,3 y 1,2 por ciento según el municipio, el uso del suelo y el estrato. Si el inmueble se vende con predial pendiente, la deuda sigue al predio, no al vendedor: el nuevo propietario responde por ella, y por eso ninguna notaría escritura sin paz y salvo.
¿Cómo se calcula exactamente el impuesto predial?
La fórmula es simple: avalúo catastral multiplicado por la tarifa que fija el concejo municipal. La tarifa en Colombia se mueve entre 0,3 y 1,2 por ciento del avalúo catastral, y cada municipio decide dónde ubicar cada predio dentro de ese rango.
Los tres elementos que determinan su factura son:
- El avalúo catastral. Es el valor que la autoridad catastral le asigna al predio, no el precio comercial. Suele estar por debajo de lo que usted pagaría por el inmueble en el mercado.
- La tarifa municipal. Guatapé, El Peñol, Marinilla, Rionegro y El Retiro tienen acuerdos distintos. Un mismo avalúo genera facturas diferentes según el municipio.
- La clasificación del predio. Urbano o rural, residencial o comercial, edificado o lote sin construir. Los lotes urbanizables no urbanizados suelen quedar en la parte alta del rango, porque la tarifa busca desestimular la tierra ociosa.
¿De qué depende que mi predial suba de un año a otro?
De que cambie alguno de los dos factores de la fórmula. El avalúo catastral se actualiza periódicamente, ya sea por reajuste general o por una actualización de la formación catastral del municipio. Si usted construyó, amplió o subdividió y eso quedó reportado, el avalúo sube.
La tarifa también puede cambiar cuando el concejo municipal expide un nuevo acuerdo. Y hay un tercer factor que sorprende a muchos propietarios rurales del Oriente: cuando un predio pasa de uso agrícola a suelo suburbano o de expansión en el Plan de Ordenamiento Territorial, su clasificación catastral cambia y con ella la tarifa.
¿Qué pasa si vendo el inmueble con el predial pendiente?
Esta es la parte que a más gente le cuesta dinero, así que vale la pena decirlo sin rodeos: la deuda de predial es una obligación real que recae sobre el inmueble. No se queda con quien la generó. Se queda con el predio.
Eso significa tres cosas concretas:
- El municipio puede perseguir el inmueble para cobrar, incluso años después, aunque quien dejó de pagar haya sido un propietario anterior.
- Una deuda de predial suficientemente vieja termina en un embargo que queda inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria y aparece en el certificado de tradición y libertad.
- El comprador que recibió el inmueble con deuda paga, y luego tiene que perseguir al vendedor por vía civil para recuperar el dinero. Un pleito que puede durar años.
Por eso la práctica notarial en Colombia es exigir el paz y salvo de predial actualizado antes de otorgar la escritura pública. La notaría no lo hace por formalismo: lo hace porque sin ese documento no hay certeza de que el inmueble esté libre de esa carga.
¿Quién paga el predial del año en que se hace la venta?
El predial se causa el 1 de enero sobre quien figure como propietario en esa fecha. En términos legales, ese año le corresponde al vendedor.
En la práctica, lo que se hace en la mayoría de los negocios del Oriente Antioqueño es distinto y más justo: se prorratea. El vendedor cubre desde enero hasta la fecha de la escritura, el comprador desde ahí hasta diciembre. Ese reparto no está en la ley, está en lo que ustedes pacten, así que debe quedar escrito.
Dónde escribirlo: en la promesa de compraventa, con una cláusula que diga quién paga qué período, contra qué recibo y en qué momento. Si se deja para el día de la firma, se convierte en una discusión frente al notario con las dos partes cansadas.
¿Cómo verifico el estado del predial antes de comprar?
Cuatro pasos, en este orden, antes de firmar promesa:
- Pida el paz y salvo de predial en la secretaría de hacienda del municipio. Se solicita con el número de matrícula inmobiliaria o con la ficha catastral. Debe estar vigente, no del año pasado.
- Pida el certificado de tradición y libertad. Se solicita con la matrícula inmobiliaria y le muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones. Un embargo por impuestos municipales aparece ahí.
- Compare el avalúo catastral con el precio de venta. Si el avalúo está muy desactualizado frente al precio, prepárese para que el predial suba tras una actualización catastral.
- Incluya el paz y salvo como condición en la promesa. Redáctelo como obligación del vendedor a entregarlo al día antes de la escrituración, no como un anexo opcional.
Este trabajo forma parte del estudio de títulos, la revisión jurídica previa a la firma que se hace sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble. Un abogado que haga estudio de títulos y no revise el paz y salvo de predial no terminó el trabajo.
¿Qué otros paz y salvos me van a pedir en la notaría?
Además del predial, según el tipo de inmueble:
- Valorización. Contribución por obras públicas que benefician al predio. Se cobra aparte del predial y también recae sobre el inmueble.
- Administración. En propiedad horizontal, el paz y salvo de administración es requisito habitual para escriturar. Aplica a apartamentos, unidades cerradas y parcelaciones con copropiedad.
- Servicios públicos. Acueducto, energía y aseo. No siempre lo exige la notaría, pero conviene verificarlo, porque las deudas de acueducto rural pueden ser altas en fincas.
¿Cómo encaja el predial en el resto de los costos del negocio?
Para ubicarlo: los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio, repartidos entre notaría (0,27 por ciento), registro (0,67 por ciento) y beneficencia (1 por ciento), más los honorarios del abogado. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los de registro corresponden normalmente al comprador.
Del lado del vendedor, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más, y la retención en la fuente la practica el notario en el momento de la escrituración.
El predial no es un gasto de cierre: es un gasto recurrente anual que asume el nuevo dueño desde el año siguiente. Si está evaluando una finca en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda los $1.550 millones, vale la pena pedir el recibo del predial del último año antes de hacer números, porque es el único costo de tenencia que va a pagar todos los años mientras sea propietario.
¿Cuánto tiempo tengo para conseguir el paz y salvo?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el margen real para resolver un predial atrasado.
Si la deuda es de uno o dos años, el trámite es corto: se liquida en la secretaría de hacienda del municipio, se paga y se expide el paz y salvo. Si ya hay proceso de cobro coactivo o embargo inscrito, el asunto cambia: hay que pagar, pedir el levantamiento de la medida y esperar a que la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la cancele en el folio. Eso consume semanas y puede desbordar el cronograma de cierre.
La recomendación práctica: pida el certificado de tradición y el paz y salvo el mismo día en que le interesa seriamente un inmueble, no la semana antes de firmar.
¿Y si soy el vendedor y tengo predial atrasado?
Resuélvalo antes de sacar el inmueble al mercado, no durante la negociación.
Un comprador que descubre un embargo por impuestos en el certificado de tradición hace dos cosas: baja la oferta o se retira. Y muchos municipios ofrecen períodos de descuento por pronto pago o alivios para deudas antiguas, que se pierden si usted llega corriendo con la promesa firmada y el reloj encima.
Si no tiene el capital para ponerse al día, hay una salida: pactar en la promesa que el pago del predial atrasado se descuenta del precio y se hace directamente con el dinero del negocio en el momento de la escrituración. Esto se estructura con el abogado y debe quedar en la cláusula de forma de pago, con el monto exacto y el beneficiario del pago.
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Preguntas frecuentes
¿El predial atrasado lo paga el vendedor o el comprador?
Legalmente el impuesto se causa sobre quien figure como propietario al 1 de enero, así que el año en curso le corresponde al vendedor. Pero la deuda es una obligación real que recae sobre el inmueble: si no se paga, el municipio persigue el predio y el nuevo propietario termina respondiendo. Por eso las notarías exigen paz y salvo de predial antes de otorgar la escritura pública.
¿Cuánto es el impuesto predial en Colombia?
Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. La tarifa exacta la fija el concejo municipal de cada localidad y varía según si el predio es urbano o rural, residencial o comercial, edificado o lote sin construir. Los lotes sin construir suelen quedar en la parte alta del rango.
¿Se puede escriturar un inmueble con predial pendiente?
En la práctica no, porque la notaría exige el paz y salvo de predial actualizado para otorgar la escritura pública. Si hay deuda, la salida habitual es pactar en la promesa de compraventa que el monto se descuenta del precio y se paga al municipio con el dinero del negocio el día de la escrituración.
¿Cómo sé si un inmueble tiene embargo por impuestos antes de comprarlo?
Pida el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Ese documento muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones vigentes. Un embargo por cobro coactivo de impuestos municipales queda inscrito ahí. Complételo con el paz y salvo de predial expedido por la secretaría de hacienda del municipio.
¿El avalúo catastral es lo mismo que el precio de venta?
No. El avalúo catastral es el valor que la autoridad catastral asigna al predio para efectos tributarios y suele estar por debajo del precio comercial. El predial se calcula sobre el avalúo catastral, no sobre lo que usted pagó. Si el avalúo está muy desactualizado frente al precio de compra, es probable que el impuesto suba tras una actualización catastral.
¿Qué otros paz y salvos me piden además del predial para escriturar?
Valorización, si el municipio la ha cobrado por obras que benefician al predio, y en propiedad horizontal el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar apartamentos y unidades cerradas. Conviene verificar también servicios públicos, sobre todo el acueducto en fincas, aunque la notaría no siempre lo exija.
