En Colombia la escrituración y el registro son dos pagos distintos y en momentos distintos. Ante notario se pagan derechos notariales, retención en la fuente y copias, y ahí lo habitual es repartir por mitades entre comprador y vendedor. El registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, junto con el impuesto de beneficencia, lo asume el comprador.
¿Qué se paga exactamente el día de la firma en la notaría?
El día de la escritura pública no se paga un solo concepto, se pagan varios que la notaría liquida en una sola cuenta de cobro:
- Derechos notariales: la tarifa que cobra la notaría por otorgar la escritura de compraventa. Se calcula sobre el valor de venta declarado en la escritura.
- Retención en la fuente a cargo del vendedor: la practica el notario en el momento de la escrituración. No es un gasto adicional del negocio, es un anticipo del impuesto del vendedor que el notario descuenta y consigna.
- Copias de la escritura: se necesitan varias, entre otras la copia auténtica que va a registro y las que piden el banco y las partes.
- Gastos de trámite y papelería: menores, pero se liquidan en la misma cuenta.
Si hay hipoteca a favor de un banco, la escritura de hipoteca se otorga en el mismo acto y genera sus propios derechos notariales, que asume quien toma el crédito, es decir el comprador.
¿Y qué se paga después, en el registro?
Firmada la escritura, la copia auténtica se lleva a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del círculo donde está el inmueble. Allí se causan dos cosas:
- El impuesto de registro, que es un tributo departamental.
- Los derechos de registro, que es la tarifa de la oficina por inscribir el acto en el folio de matrícula.
Antes de radicar, en Antioquia se paga la estampilla o impuesto de beneficencia en la Gobernación. Sin ese recibo no reciben la escritura para registro.
Este paso no es opcional ni cosmético. La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: para el mundo, el dueño sigue siendo quien figura en el folio.
¿Cómo se reparten habitualmente entre comprador y vendedor?
La regla práctica que se usa en el Oriente Antioqueño:
| Concepto | Quién lo asume habitualmente |
|---|---|
| Derechos notariales de la compraventa | Mitad y mitad, salvo pacto distinto |
| Retención en la fuente | Vendedor |
| Copias de la escritura | Quien las pide |
| Escritura de hipoteca y su registro | Comprador |
| Impuesto de beneficencia y derechos de registro | Comprador |
| Levantamiento de hipoteca previa | Vendedor |
| Paz y salvo de administración y predial | Vendedor |
Los gastos de escrituración se reparten según lo pactado, y los de registro corresponden normalmente al comprador. La palabra clave es pactado: esto se escribe en la promesa de compraventa, no se discute en la notaría el día de la firma. Una promesa que no diga quién paga qué es una promesa incompleta.
Para el comprador, la suma de todo esto no vive sola. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, contando escrituración, registro, beneficencia, estudio de títulos, gastos del crédito si lo hay y el avalúo.
¿En qué momento se paga cada cosa? Línea de tiempo real
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Dentro de esa ventana:
Semana 1 y 2. Antes de firmar promesa. Se pide el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y se hace el estudio de títulos sobre ese certificado y los antecedentes del inmueble. Aquí se detecta si hay hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Esas figuras restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. El costo del estudio lo asume quien lo encarga, casi siempre el comprador.
Semana 2 a 4. Documentos y paz y salvos. El vendedor consigue paz y salvo de predial y, en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar. Si hay hipoteca vigente, se pide al banco la carta de saldo y se coordina el levantamiento.
Día de la firma. Se paga la cuenta de la notaría: derechos notariales, retención en la fuente del vendedor y copias. Aquí se entrega el saldo del precio.
Días siguientes. Se paga el impuesto de beneficencia, se radica la escritura en la Oficina de Registro y se pagan los derechos de registro. Cuando sale el folio actualizado con el comprador como propietario inscrito, el negocio quedó completo.
Después. El vendedor liquida su impuesto en la declaración de renta del año siguiente. La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el bien dos años o más. La retención que practicó el notario se descuenta de ese valor.
¿Sobre qué valor se calculan estos gastos?
Sobre el valor de venta que quede declarado en la escritura pública. De ahí que declarar un precio menor al real, práctica que todavía se propone, sea mala idea por dos vías: el comprador queda con un costo fiscal bajo, que le engorda la ganancia ocasional el día que venda, y el vendedor asume un riesgo frente a la administración tributaria.
Para dimensionar, así se mueven los valores típicos en la zona y en el departamento:
| Tipo de inmueble | Guatapé y El Peñol | Antioquia |
|---|---|---|
| Apartamento | desde $286 millones, típico $510 millones | desde $300 millones, típico $620 millones |
| Casa campestre | desde $450 millones, típico $990 millones | desde $480 millones, típico $1.580 millones |
| Finca | desde $550 millones, típico $1.550 millones | desde $895 millones, típico $1.895 millones |
| Lote | desde $409 millones, típico $2.209 millones | desde $359 millones, típico $866 millones |
Sobre esas bases se liquidan notaría, registro y beneficencia, y sobre el precio se calcula el 8 al 10 por ciento de gastos de cierre del comprador.
¿Qué gastos aparecen después y la gente no presupuesta?
- Impuesto predial del año siguiente. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y ya corre por cuenta del nuevo dueño.
- Cuotas de administración desde la fecha de entrega, en propiedad horizontal o parcelación.
- Servicios públicos a nombre del comprador, con el traspaso correspondiente.
- Impuesto de delineación y licencias si el comprador va a construir. Antes de comprar lote, hay que verificar qué permite el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, porque es el que define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
¿Qué errores encarecen el cierre en Guatapé y El Peñol?
Firmar promesa sin certificado de tradición reciente. El certificado muestra la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes. Un embargo que aparece tarde detiene el registro con el dinero ya entregado.
No revisar afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia. Levantar esas figuras toma tiempo y trámite. Si se descubre el día de la firma, se pierde la cita en notaría.
Dejar el reparto de gastos "como es costumbre". La costumbre no está en ninguna norma. Escríbalo en la promesa con nombre y proporción.
Comprar sin verificar uso del suelo en predios rurales. En fincas y lotes de la zona esto pesa más que en un apartamento urbano. El estudio de títulos revisa lo jurídico; el uso del suelo se verifica aparte, en el municipio.
Olvidar el impuesto de beneficencia. Es el trámite que más devoluciones genera en radicación de escrituras porque la gente llega a la Oficina de Registro sin ese recibo.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la notaría en una compraventa de vivienda en Colombia?
Los derechos notariales de la escritura de compraventa se reparten según lo pactado entre las partes, y la costumbre en el Oriente Antioqueño es mitad y mitad. La retención en la fuente la asume el vendedor y la practica el notario en el momento de la escrituración. El reparto debe quedar escrito en la promesa de compraventa, no acordarse el día de la firma.
¿Quién paga el registro y el impuesto de beneficencia?
Los gastos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos corresponden normalmente al comprador, igual que el impuesto de beneficencia que se paga en la Gobernación antes de radicar la escritura. Sin ese recibo no reciben la escritura para registro.
¿Cuánto debo presupuestar además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio. Ahí entran derechos notariales, impuesto de beneficencia, derechos de registro, estudio de títulos, avalúo y los gastos del crédito hipotecario si lo hay.
¿Qué pasa si firmo la escritura pero no registro?
La propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros: en el folio de matrícula el propietario inscrito sigue siendo el vendedor, con todo lo que eso implica frente a acreedores y compradores posteriores.
¿Cuánto tiempo toma todo el proceso desde que acordamos el negocio?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese plazo cubre el estudio de títulos, la consecución de paz y salvos, el levantamiento de hipotecas previas si las hay, la firma en notaría y el registro de la escritura.
¿Qué impuesto paga el vendedor por la venta?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor tuvo el bien dos años o más. La retención en la fuente que practica el notario el día de la escrituración es un anticipo de ese impuesto y se descuenta al declarar renta.
