La retención en la fuente por la venta de un inmueble la practica el notario, no el comprador ni el vendedor. Aparece en un momento exacto del negocio: la firma de la escritura pública. El vendedor recibe el precio menos ese descuento, y el notario entrega el comprobante que después se cruza con la declaración de renta.
Quien vende quiere saber tres cosas: si le aplica, quién le descuenta y cuándo pasa. La respuesta corta es que aplica a quien transfiere un inmueble por escritura pública, la practica el notario y ocurre el día de la firma, no antes ni después. Todo lo demás son detalles que conviene tener claros antes de sentarse en la notaría, porque a esa altura ya no hay margen para improvisar.
¿A quién le aplica la retención en la fuente cuando vende?
Le aplica a la persona que transfiere el dominio del inmueble mediante escritura pública. Es decir, al vendedor. No es un impuesto nuevo ni adicional: es un anticipo que el Estado cobra en el momento del negocio, a cuenta del impuesto que el vendedor liquidará después en su declaración de renta.
Esto significa que la retención no depende de que usted haya ganado o perdido con la venta. Se practica sobre el valor de la enajenación que quede en la escritura. Si al final del ejercicio fiscal resulta que retuvieron de más, ese saldo se refleja en la declaración.
Vale la pena separar dos conceptos que se confunden todo el tiempo:
- La retención en la fuente es el descuento que hace el notario en la escrituración.
- La ganancia ocasional es el impuesto que se liquida en la declaración de renta. Cuando el inmueble se tuvo dos años o más, se liquida al 15 por ciento sobre la utilidad.
La retención se abona a lo que usted termine debiendo por ese concepto. No son dos cobros distintos sobre lo mismo.
¿Quién practica la retención y por qué el notario?
El notario. La ley le asigna esa función porque es el único que ve el negocio completo en el momento exacto en que ocurre la transferencia. Nadie más está en posición de retener sobre un valor que todavía no se ha pagado del todo.
Por eso, cuando un comprador dice que "él va a retener", está equivocado. El comprador paga el precio; el notario descuenta y consigna. El vendedor no tiene que gestionar nada por su cuenta: recibe el neto y el soporte.
Lo que sí depende de las partes es qué valor queda escriturado. La retención se calcula sobre esa cifra, así que subvalorar la escritura para pagar menos no es un ahorro, es un problema jurídico y tributario que se hereda al siguiente comprador.
¿En qué momento del negocio aparece?
Aparece en la escrituración, que es el último paso de una secuencia bastante predecible. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y la retención solo entra en escena al final de ese recorrido.
- Acuerdo de precio y condiciones. Aquí no hay retención todavía. Conviene, eso sí, dejar dicho en la promesa cómo se reparten los gastos.
- Estudio de títulos. La revisión jurídica previa a la firma, hecha sobre el certificado de tradición y los antecedentes del inmueble.
- Recolección de documentos. Certificado de tradición y libertad (se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones), paz y salvo predial, y en propiedad horizontal el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
- Firma de la escritura pública ante notario. Aquí aparece la retención. El notario la liquida, la descuenta y la consigna.
- Registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Sin registro, la venta no le es oponible a terceros.
Ese orden importa. Muchos vendedores planean el uso de la plata como si fueran a recibir el 100 por ciento del precio el día de la firma, y no es así.
¿Qué debo revisar antes de llegar a la notaría?
Lo primero, el certificado de tradición y libertad. Es el documento que muestra la cadena de propietarios y los gravámenes vigentes. Si hay una hipoteca sin cancelar, un embargo o una afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia, la venta se traba: esas figuras restringen la transferencia y deben levantarse antes de escriturar.
Lo segundo, quién paga qué. Los gastos de escrituración se reparten entre las partes según lo pactado, y los gastos de registro corresponden normalmente al comprador. Dejarlo por escrito en la promesa evita discusiones incómodas el día de la firma.
Lo tercero, la coherencia del valor. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y ese avalúo es una referencia que la notaría tiene a la vista. Un precio escriturado muy por debajo del mercado llama la atención.
¿Y si vendo un lote o una finca en el Oriente?
El procedimiento es el mismo: escritura pública, notario, retención, registro. Lo que cambia es la revisión previa, porque en predios rurales el uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Un comprador serio va a pedir esa verificación antes de firmar.
Para dimensionar el negocio: en Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $550 millones, con un valor típico cercano a los $1.550 millones. Un lote parte de unos $409 millones y el valor típico ronda los $2.209 millones. Una casa campestre arranca sobre los $450 millones, con valor típico alrededor de $990 millones, y un apartamento desde unos $286 millones, con típico cercano a $510 millones.
En el conjunto de Antioquia las cifras se mueven distinto: la finca desde unos $870 millones y típico de $1.893 millones, el lote desde unos $360 millones con típico de $870 millones, la casa campestre desde unos $480 millones con típico de $1.580 millones, y el apartamento desde unos $300 millones con típico de $620 millones.
¿Qué le conviene saber al comprador de este mismo negocio?
Que la retención no es suya, pero los gastos de cierre sí. Los gastos de cierre del comprador suelen sumar entre el 8 y el 10 por ciento adicional al precio, y ahí van registro, beneficencia y demás conceptos según el caso.
Y que el registro es lo que cierra el círculo. La escritura firmada no basta: mientras el inmueble no quede registrado a su nombre en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la venta no le es oponible a terceros.
¿Qué guardar después de la firma?
El comprobante de retención que expide la notaría. Ese papel es el que le permite al vendedor descontar el anticipo cuando liquide su declaración. Guárdelo junto con la copia de la escritura y, cuando salga, el certificado de tradición actualizado con el nuevo propietario inscrito.
Si el inmueble se tuvo dos años o más, la utilidad se liquida como ganancia ocasional al 15 por ciento, y la retención practicada por el notario juega a favor en esa cuenta. Por eso conviene tener también los soportes del costo de adquisición y de las mejoras: sin ellos, la utilidad calculada será mayor de lo que realmente fue.
Cómo lo sabemosCifras al 3 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.140,55 COP del 3 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿A quién le aplica la retención en la fuente al vender un inmueble?
Al vendedor, es decir, a quien transfiere el dominio del inmueble mediante escritura pública. Es un anticipo a cuenta del impuesto que ese vendedor liquidará después en su declaración de renta, no un cobro adicional ni separado.
¿Quién practica la retención: el comprador o el notario?
El notario. Él la liquida, la descuenta del valor que recibe el vendedor y la consigna. El comprador solo paga el precio pactado. El vendedor no tiene que hacer ningún trámite propio: recibe el neto y el comprobante que expide la notaría.
¿En qué momento exacto del negocio aparece la retención?
En la firma de la escritura pública ante notario, no antes. Un cierre toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio, y la retención es el último paso antes del registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
¿La retención en la fuente es lo mismo que la ganancia ocasional?
No. La retención es el descuento que hace el notario el día de la escrituración. La ganancia ocasional es el impuesto que se liquida en la declaración de renta, al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. La retención se abona a ese impuesto.
¿Qué documentos debo tener listos antes de escriturar?
El certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones; el paz y salvo predial; y en propiedad horizontal, el paz y salvo de administración, que es requisito habitual para escriturar.
¿Qué pasa si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia?
Esas figuras restringen la venta y deben levantarse antes de transferir. Se detectan en el certificado de tradición y libertad y en el estudio de títulos, que es la revisión jurídica previa a la firma. Descubrirlas el día de la notaría paraliza el cierre.
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